マンション建替え事業・手法別の特徴

区分所有者全員の合意で行う場合

区分所有者の全員合意により実施する建替えの方法です。区分所有法改正前に多く用いられてきた方法です。

区分所有法の建替え決議による場合

建替え決議とは、区分所有法に基づいて建替えを行うことを区分所有者が集会で決議することを言います。　平成１５年６月の法改正により、建替え決議を行うための「建物の維持に過分の費用がかかる」という要件等が不要になったことを受けて、区分所有者及び議決権の４／５以上の多数決で建替え決議ができるようになりました。 　建替え決議に至るまでは、準備段階、検討段階、計画段階のステップ毎に検討と区分所有者みなさんの合意を得て進めていきます。

マンション建替え円滑化法を活用する場合

区分所有法に基づく建替え決議後の事業の実施過程で「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」に基づいて事業を進めることができます。 　このマンション建替え円滑化法による建替えの方法では、法人格を持つマンション建替組合を設立することによる融資契約や工事契約の締結、権利変換という法的手段をとることによる関係権利のスムーズな移行が可能となっています。

＜特徴＞

マンション建替組合の設立 → 融資契約や工事契約等の締結が可能 権利変換手法 → 関係権利の従後への移行 　所有権 　借家権 　抵当権など

平成１５年６月の区分所有法の改正を受けて、建替え決議を行うための「建物の維持に過分の費用がかかる」という要件等が不要になったことを受けて、区分所有者及び議決権の４／５以上の多数決で建替え決議ができるようになり、区分所有法による建替え決議、さらには建替え決議後に適用できるマンション建替え円滑化法を活用したマンション建替えは今後増えていくと考えられています。

＜参考＞　市街地再開発事業による建替え 市街地再開発事業による建替え 都市計画法、都市再開発法に基づく市街地再開発事業の中で既成市街地を一体的に整備する中でマンションの建替えを実施する方法 　都市計画法、都市再開発法に基づく「市街地再開発事業」の一環として既成市街地を一体的に整備する中でマンション建替えを実施することもできます。 　但し、市街地再開発事業は、都市計画の観点に基づいて決定するものであり、個別の敷地単位では出来ないことや高度利用地区等、老朽建物等の要件を満たす必要もあります。